Investissement immobilier en France vs. Belgique : un aperçu pratique
Différences pratiques entre l’investissement immobilier en France et en Belgique
1. Processus d’achat et frais de notaire
- En Belgique, l’acheteur paie des droits d’enregistrement de 12% (ou 3 % en Flandre pour une première résidence) ainsi que les frais de notaire.
- En France, les droits d’enregistrement s’élèvent à 7-8 % pour les biens existants et 2-3 % pour les nouvelles constructions. Les frais de notaire sont comparables à ceux en Belgique.
- Les notaires français ont un rôle plus étendu, notamment en collectant des taxes pour le compte de l’État.
2. Différences fiscales : taxes foncières et revenus
- En Belgique, le revenu cadastral sert de base pour l’impôt foncier, tandis qu’en France, la valeur locative cadastrale détermine le montant de la taxe foncière.
- En France, on paie la taxe foncière (impôt du propriétaire) et, jusqu’en 2023, la taxe d’habitation pour les occupants (aujourd’hui en grande partie supprimée pour les résidences principales).
- Les revenus locatifs sont imposés en France soit comme BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), soit comme revenus fonciers, selon le type de location. En Belgique, les revenus provenant de la location résidentielle sont généralement imposés de manière forfaitaire sur la base du revenu cadastral. Pour en savoir plus sur les revenus des locations de vacances, consultez cet article.
3. Législation en matière locative
- En France, les règles sont plus strictes en ce qui concerne la protection du locataire et d'indexation maximale des loyers (notamment à Paris).
- En Belgique, la réglementation varie selon la région (Flandre, Wallonie, Bruxelles), mais il existe plus de souplesse dans la fixation des loyers et les contrats.
- Des avantages fiscaux existent en France pour la location meublée (régime LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel), ce qui peut être bénéfique pour les investisseurs.
4. Copropriété et gestion par syndic
- En France, un syndic de copropriété est obligatoire pour tout immeuble à propriétaires multiples, avec une réglementation stricte.
- En Belgique, une Association des copropriétaires est requise pour les immeubles à appartements, mais les règles de gestion sont plus souples qu’en France.
5. Droits de succession et transmission
- En France, les droits de succession sont plus élevés qu’en Belgique, notamment pour les bien transmis à des héritiers non apparentés.
- En Belgique, il existe des différences régionales : les droits de succession en Flandre sont généralement moins élevés qu'en Wallonie et à Bruxelles, surtout en cas de transmission familiale.
Conclusion
Investir dans l’immobilier en France et en Belgique comporte divers défis juridiques et fiscaux. La France offre des avantages intéressants pour la location meublée et les projets neufs, tandis que la Belgique se distingue par une fiscalité successorale plus avantageuse et une législation locative plus souple. Une bonne gestion de votre patrimoine immobilier en France nécessite une connaissance fine de la législation locale et une optimisation fiscale adéquate. N’hésitez pas à contacter RFN pour des conseils personnalisés !