Aankoop van een vakantiewoning in Frankrijk: waar moet u rekening mee houden?

1. Kosten bij aankoop

Bij de aankoop van een Franse woning betaalt u niet alleen de aankoopprijs, maar ook bijkomende kosten zoals:

• Overdrachtsbelasting (droits de mutation): Meestal 5,80% van de aankoopprijs. In bepaalde departementen stijgt dit tot 5,30% vanaf april 2025.
• Notariskosten: Inclusief registratie in het kadaster en administratieve kosten.
• Eventuele btw: Bij nieuwbouwprojecten wordt geen overdrachtsbelasting geheven, maar wel 20% btw.

Bijvoorbeeld, als u een woning in het département de VAR koopt voor €500.000 (waarvan €15.000 voor inboedel), kunnen de bijkomende kosten oplopen tot €35.500. Dit omvat €28.162 overdrachtsbelasting, notariskosten en een bijdrage van €485 voor de publicatie bij hypotheekbewaring.

2. Vergunning en registratie voor verhuur

Wilt u uw woning als vakantiewoning verhuren? Dan moet u rekening houden met:

• Vergunningseisen per gemeente: In bepaalde regio’s is een verhuurvergunning verplicht.
• Een inschrijvingsnummer of numéro d’enregistrement: Verplicht voor verhuur via online platforms.
• Toeristenbelasting: Afhankelijk van de gemeente moet u toeristenbelasting innen en afdragen.

3. Fiscale aspecten bij verhuur

Indien u uw vakantiewoning verhuurt, gelden er verschillende fiscale regimes:

• Reële kostenmethode: Hierbij worden de werkelijke kosten (zoals onderhoud, belastingen, rente en afschrijvingen) afgetrokken van de huurinkomsten.
• Micro-entreprise-regeling: Hier geldt een forfaitaire kostenaftrek, afhankelijk van de classificatie van uw woning:
  
  • Zonder meublé de tourisme-classificatie: Max. omzet van €15.000 met een forfaitaire aftrek van 30%.
  • Met meublé de tourisme-classificatie: Max. omzet van €77.700 met een forfaitaire aftrek van 50%.

Bij een woning met meublé de tourisme-classificatie en een huurinkomst van €22.000 leidt de micro-entreprise-regeling tot een belastingdruk van €3.025 (20% inkomstenbelasting en 7,5% sociale bijdragen als men niet ten laste is van de Franse ziektekostenverzekering maar wel van een ander EU-sociaal zekerheidssysteem (anders is rekening te houden met 17,20%). Als u echter kiest voor de reële kostenmethode, kunnen de werkelijke kosten mogelijk gunstiger uitvallen.

Bij nieuwbouw: als de aangekochte nieuwbouwwoning wordt aangekocht met 20% BTW en deze wordt aangewend voor de gemeubelde vakantieverhuur met bijkomende hoteldiensten (3 van 4 diensten zoals regelmatige schoonmaak, aanbieden linnengoed, onthaal, ontbijt) dan kan een verzoek tot teruggave van deze BTW worden ingediend bij de Franse belastingdienst.

Conclusie

De aankoop van een vakantiewoning in Frankrijk biedt tal van voordelen, maar het is belangrijk om goed voorbereid te zijn op de fiscale en administratieve verplichtingen. Overweeg vooraf de kosten, de verhuurregels en het fiscale regime dat het beste past bij uw situatie.

Wilt u professioneel advies over uw aankoop en verhuurstrategie? RFN staat klaar om u te begeleiden bij de juridische en fiscale aspecten van uw investering.